CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE
(Opera contra terceros acreedores del vendedor y como justo titulo para usucapir o demandar la acción pro forma)
Justo titulo/Fecha Cierta
La causa generadora de la posesión de buena fe debe ser de fecha cierta en el contrato privado de compraventa
Un documento privado de fecha cierta es el inscrito en el Registro Público de la Propiedad, el presentado ante algún funcionario por razón de su oficio; o que alguno de sus firmantes falleció. o que se acredite con diversos medios de prueba. El justo título es un acto traslativo de dominio “imperfecto” y para probar su justo título, se debe acreditar que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo lugar, lo cual debe acompañarse de pruebas que demuestren que objetivamente existían bases suficientes para creer fundadamente que el enajenante podía disponer del bien, si el acto traslativo de dominio es oneroso, que se hicieron pagos a cuenta del precio pactado; en caso contrario, tendrá que probar que la transmisión del bien se le hizo en forma gratuita; y la fecha de celebración del acto jurídico traslativo de dominio, la cual deberá acreditarse en forma fehaciente. Tesis: 1a./J. 82/2014 (INTERRUPCIÓN DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 9/2008).
El contrato privado de compraventa reconocido en sentencia de otorgamiento y firma de escritura, adquiere fecha cierta desde el momento en que se celebro
Si bien para que un documento en que conste un contrato privado de compraventa sea suficiente para acreditar la existencia del acto jurídico es necesario que cuente con fecha cierta, y que ello sólo acontece cuando se realiza alguno de los siguientes actos: 1. Se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio; 2. Se celebre o ratifique ante fedatario público; 3. Se presente ante funcionario en razón de su oficio; y, 4. Muera cualquiera de los firmantes; tratándose de un contrato privado de compraventa validado mediante sentencia definitiva emitida en un juicio de otorgamiento de escritura pública, éste adquiere fecha cierta desde el momento de realización de dicho convenio; lo anterior, porque como los efectos de la sentencia dictada en un juicio de esa naturaleza se retrotraen en el tiempo, ya que con la emisión de la resolución correspondiente se reconoce la certeza del contrato de compraventa celebrado entre las partes, desde la fecha en que aquélla aconteció; ello en términos del artículo 164, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, el cual prevé que tratándose de sentencia emitida en acciones declarativas, los efectos se remontan al tiempo en que se produjo el estado de hecho o de derecho; entonces, el fallo que reconoció la propiedad del bien inmueble en favor de la parte actora y, además, condenó a la parte demandada a otorgar y firmar la escritura de compraventa, apercibiéndola incluso que, de no hacerlo, la firmaría en rebeldía el Juez, es claro que ese reconocimiento da certeza del acto jurídico existente desde la fecha en que se celebró la transacción, al validarse precisamente con la resolución definitiva correspondiente. Tesis: VI.2o.C. J/13
Si en el contrato privado de promesa de compraventa el notario no preciso como se acreditaron las identidades de los otorgantes, no es de fecha cierta
Si en la ratificación de un contrato privado de promesa de compraventa, no se precisó la manera en que el notario tuvo por acreditada la identidad de los otorgantes, es inconcuso que el documento no puede ser considerado de fecha cierta para acreditar el interés jurídico de quien lo exhibió pues, estimar lo contrario, implicaría pasar por alto la posibilidad de que hayan comparecido ante el fedatario diversas personas a las interesadas, esto es, existiría incertidumbre respecto al hecho de que efectivamente fueran las signatarias originales quienes comparecieron a su ratificación. Tesis: VI.1o.C. J/2
Un contrato privado de compraventa es apto para transmitir la propiedad de un cajón de estacionamiento
Conforme al artículo 4 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, en relación con los diversos 2 y 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la acción reivindicatoria puede ejercerla el condómino respecto de su unidad de propiedad privativa: departamento, vivienda, local, áreas, naves y elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro elemento que no sean áreas y bienes de uso común sobre el cual tenga el derecho de propiedad y de uso exclusivo, por así haberse establecido en la escritura constitutiva e individual. Así, un contrato privado de compraventa es apto para transmitir la propiedad de un cajón de estacionamiento cuando en el acta constitutiva del condominio o en la escritura individual aparece como anexo de la unidad de propiedad privativa de la que es propietario el accionante, dado que el contrato privado no puede constituir un derecho no otorgado en la escritura constitutiva. Tesis: I.3o.C.247 C
Fecha Incierta
El contrato privado de compraventa de fecha incierta es ineficaz para acreditar el interés jurídico en el amparo
Si bien en términos del artículo 203 del Código Federal de Procedimientos Civiles, los documentos privados no objetados en juicio hacen prueba plena, esta regla, no es aplicable en tratándose de documentos privados en los que se hace constar un acto traslativo de dominio, los cuales, para tener eficacia probatoria y surtir efectos contra terceros requieren de ser de fecha cierta, lo que este Supremo Tribunal ha estimado ocurre a partir del día en que se celebran ante fedatario público o funcionario autorizado, o son inscritos en el Registro Público de la Propiedad de su ubicación, o bien, a partir de la muerte de cualquiera de los firmantes; por lo que es dable concluir, que con esa clase de documentos no debe tenerse por acreditado el interés jurídico del quejoso que lo legitime para acudir al juicio de amparo, pues la circunstancia de ser de fecha incierta, imposibilita determinar si todo reclamo que sobre esos bienes realicen terceros, es derivado de actos anteriores o posteriores a la adquisición del bien litigioso, garantizándose de esta manera, la legalidad y certeza jurídica que debe imperar en este tipo de operaciones y evitando que el juicio de amparo sea utilizado con fines desleales. Tesis: 1a./J. 46/99
Validez contra terceros
El contrato privado de compraventa opera contra terceros aun no inscrito en el registro publico
Si bien es cierto que conforme al artículo 2829 del Código Civil para el Estado de Michoacán la falta de registro ocasiona que los derechos no sean oponibles a terceros, también lo es que el acreedor no puede considerarse un tercero para efectos de registro, ya que no tiene un derecho real sobre la cosa embargada, sino uno personal que originó el embargo, por lo que éste no puede ser oponible a quienes adquirieron el bien con anterioridad. Además, si se atiende a que, por un lado, el mandamiento de ejecución debe recaer en bienes del deudor y, por el otro, que la inscripción en el aludido Registro sólo tiene efectos declarativos -no constitutivos- y, por tanto, no es un requisito obligatorio para la validez de la compraventa, que al ser un contrato consensual se perfecciona con la voluntad de las partes, aunque el acto traslativo de dominio no esté inscrito a favor del nuevo propietario, de ello no pueden prevalerse los acreedores quirografarios. Tesis: 1a./J. 62/2008
Tiene interés jurídico el comprador para defender en amparo el inmueble adquirido en un contrato privado de compraventa ratificado ante notario
La certificación del notario es suficiente para acreditar que las firmas que obran son las de los contratantes y demostrar ante los Jueces de amparo que la transmisión de la propiedad del inmueble motivo del embargo que se reclame, se dio antes de éste, lo que prueba la existencia de un agravio contra el comprador ante la posible afectación a su propiedad. Tesis: 2a. /J. 66/2008
La certificación del notario convierte al contrato privado en uno público para efectos del interés jurídico en amparo
La certificación de una ratificación de firmas que calzan un contrato privado otorga la certeza de que al menos en la fecha en que ésta se efectúa, ya se había celebrado el acto traslativo de dominio, evitando con ello el riesgo de un fraude contra los acreedores. La certificación del notario convierte al documento privado en uno público con valor probatorio pleno de la celebración del acto jurídico que se ratificó, no respecto del contenido del documento, pero sí en cuanto a la ratificación de las firmas; de ahí que constituye prueba suficiente para acreditar ante el juzgador que la propiedad del bien se transmitió antes de que se practicara el embargo que motiva la interposición del juicio de amparo, es decir, sirve para justificar la existencia de un agravio en contra del comprador ante la privación de su propiedad y, por tanto, para acreditar el interés jurídico para solicitar la protección constitucional. Tesis: 1a./J. 96/2007
El contrato privado de compraventa es de fecha cierta si se ratifica ante fedatario o funcionario autorizado
La ratificación del contrato privado de compraventa ante notario o funcionario, debe considerarse de fecha cierta, y por ende, suficiente para acreditar el interés jurídico del quejoso como propietario del inmueble materia del juicio del que emanan los actos reclamados. Tesis: VI.2o.C. J/283
Registro
El embargo no puede afectar el derecho de quien adquirió con anterioridad la propiedad de un inmueble en contrato privado, anque no esté inscrito en el registro publico
Cuando el contrato de compraventa de inmueble consta en documento privado es a partir del momento en que adquiere fecha cierta que el comprador puede emprender la defensa de su propiedad contra los acreedores de su enajenante, en caso de que éstos deduzcan acciones personales en su contra, ya que en este caso no se les puede considerar como titulares de un derecho real que afecte el bien en cuestión y no tienen, por tanto, poder directo e inmediato sobre él, razón por la cual, el embargo aun cuando esté registrado no puede afectar el derecho de quien adquirió con anterioridad la propiedad de un inmueble, por más que no esté inscrita en la partida correspondiente la traslación de su dominio. Tesis: VI.2o.C. J/256
Un contrato en el que una de las partes muere antes de que tenga verificativo el acto reclamado, constituye una prueba suficiente para acreditar el interés jurídico en amparo
En el juicio de amparo no se resuelve en definitiva el derecho de propiedad, sino tan sólo de manera presuntiva para efectos de determinar si el acto reclamado irrumpió de manera inconstitucional en la esfera jurídica del quejoso. Tesis: 1a./J. 33/2003
Incumplimiento
Debe advertirse con claridad la existencia del elemento engaño al celebrarse el contrato para que pueda proceder la represión penal
El contratante que se dice víctima del engaño y que al contratar aceptó el riesgo de que su contratante no cumpliera, lo cual puede suceder y de hecho sucede frecuentemente, a pesar de que la parte que no cumple haya celebrado el contrato con la suficiente buena fe y la intención de cumplir. Adoptar criterio distinto conduciría sin esfuerzo a la consideración de que todos aquellos que incumplan con los contratos serían delincuentes, por lo que debe advertirse con claridad en todo caso, la existencia del elemento engaño al celebrarse el contrato para que pueda proceder la represión penal. Tesis: V.2o. J/47
CONTRATO PRIVADO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE
(Opera contra terceros acreedores del vendedor y como justo titulo para usucapir o demandar la acción pro forma)
El contrato privado de compraventa debe ratificarse ante juez o registro publico
Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente en el momento de la operación y la constitución o trasmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez competente o Registro Público de la Propiedad. (2317.- CC).
En el Registro Público de la Propiedad Inmueble se inscribirán los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles y la constitución del patrimonio familiar. (3042.-CC)
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE.
(El nombre del contrato puede ser el asignado por el código civil o por los contratantes)(1798, 1832-CC)
Proemio
Es el encabezado en que se indica el nombre de las partes que acuerdan el contrato, la denominación que se dará a cada una de ellas y el nombre y cargo de los representantes legales de cada una de las partes. (1798-CC)
CONTRATO que celebran …………..en su calidad de VENDEDOR y ………,en su calidad de COMPRADOR, cuyo OBJETO es……..,que sujetan a las siguientes declaraciones y clausulas. (1798, 1824 y 1832-CC)
Si actúan representantes o apoderados manifestar la forma y datos de su acreditación
DECLARACIONES (1800-CC)
Declaraciones, acreditación, o antecedentes
Es la acreditación de la personalidad de las partes, la buena fe para contratar, la manifestación del domicilio fiscal o principal y fundamentos legales del contrato. (1800 -CC)
I. CAPACIDAD Y BUENA FE
Los firmantes en este contrato se reconocen tener capacidad legal y buena fe para contratar (1795 y 3009-CC).
II. IDENTIDAD, OCUPACIÓN Y ACREDITACIÓN
Manifiesta el VENDEDOR ser…….de ocupación u objeto social……… acreditándolo con identificación oficial……otorgada ante…… constatada mediante ……..y con RFC………, copias de estos documentos se anexan……
Declara el COMPRADOR ser……de ocupación……………acreditándolo con …, con identificación oficial…..otorgada por…….constatada mediante……y con RFC…..Copias de estas credenciales se anexan………………..
III. DOMICILIO
Manifiesta el VENDEDOR tener su domicilio fiscal o principal en……………………su domicilio electrónico…..tel.-celular……
Manifiesta el COMPRADOR tener su domicilio fiscal o principal en………….domicilio electrónico…..tel.-celular…..En su domicilio viven o lo habitan además……………………..y la propiedad de ese inmueble es………
IV. LEGALIDAD
Ambas partes pactan este contrato en base a las disposiciones generales del contrato y especiales para este clase, establecidas en los artículos de 1793 a 1868, 2829, 2317, 3042 y demás aplicables del Código Civil…
CLÁUSULAS- (1854 y 1858-CC)
Son manifestaciones o proposiciones coordinadas y complementarias entre sí, acordando las obligaciones contraídas y previniendo los sucesos que se puedan presentar.
Las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. (1854 CC)
Los contratantes acordaran las cláusulas; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley. (1839 -CC)
El objeto del contrato es la cosa que el obligado debe dar y el hecho que el obligado debe hacer. (1824-CC)
DEL OBJETO, MOTIVO O FIN
(Arts. 1794, frac. II; 1824 y 1832- CC)
PRIMERA. El VENDEDOR manifiesta su voluntad de vender ……del cual es propietario acreditándolo con …… anexando copia de…….a…….Estando este inmueble libre de todo gravamen los que acredita con la libertad de gravamen…….que se anexa a…..(En caso de copropiedad, o unido en sociedad conyugal deben firmar los que tienen derechos reales sobre el objeto del contrato) por lo cual acuerda con EL COMPRADOR celebrar contrato con el objeto de……….
SEGUNDA. EL COMPRADOR acuerda con el VENDEDOR pagar como precio de…..la cantidad de ………….. en…………………….cuando……..…… más los gastos de………e impuestos de……..
La posesión del inmueble la detenta…………………quien la entregara a………el………………ante la presencia de………………..y de………………quienes se acreditan con credencial oficial……………expedida por…………….con fecha………………..y vencimiento………………..que se anexan en copia a………………..y firmas se ratificaran ante……………….a fin de que este contrato adquiera el estatatus de contrato de fecha cierta
DEL PLAZO. VIGENCIA
TERCERA.– El VENDEDOR se compromete a ………..conforme a ……en el plazo de ………., que comenzará a correr una vez que……y que será a partir del día ………….. y finalizará el día…..realizándose…………por lo que la vigencia del presente contrato es por …….
DEL PRECIO- PAGO
(Art. 1838, 2613- CC)
CUARTA .- Las partes acuerdan que el precio total de…….es por la cantidad de……..que EL …….. pagará en………por medio de….. bajo la siguiente forma de pago……….Como contraprestación EL…..realizará todo tipo de pagos, sean de intereses o de suerte principal o de cualquier índole ……….en el domicilio o cuenta…….por medio de…..exhibiendo………..y notificándolo a través de aviso electrónico por medio de e mail, watsapp o………
EL ……. se obliga a entregar recibos fiscales por pago de…….en……por medio de…..cada vez que….. pagando los impuestos…………….y……………….
DE LAS NOTIFICACIONES
QUINTA. LAS PARTES acuerdan que mutuamente se notificaran cualquier aviso, incluso los de índole personal, a través de su domicilio electrónico o watssapp, por los estándares de seguridad que tiene así, como por ser la vía más directa, económica y eficaz de comunicación entre ellas, para lo cual la primera notificación será ……..contestando el destinatario haberlo recibido óptimamente en vía electrónica dentro de las 72 horas de haberlo abierto o……lo que constara…… EL …..se obliga a entregar ……..……los días……por medio de…….y EL se obliga a acusar recibo de …… por medio de……a los….días de haberlos recibido, expresando …………. o especificando ……..
DE LAS PENALIDADES
(Arts. 1840, 1843, 2108- CC)
SEXTA- En caso de incumplimiento por alguna de las partes, la parte incumplida pagará por daños y perjuicios a la parte perjudicada la cantidad de…………..que constituye un porcentaje del……sobre ………..por………….para lo cual se exhiben las siguientes garantías……… Por parte del…….se garantiza con……. y por la parte de…..se garantiza con…….
Se entiende por daño la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por la falta de cumplimiento de una obligación. (2108-CC)
Perjuicio es la privación de cualquiera ganancia lícita, que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de la obligación. (2109-CC)
Los daños y perjuicios deben ser consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, ya sea que se hayan causado o que necesariamente deban causarse. (2110-CC)
DE LAS GARANTÍAS
(2109 y 2110-CC)
SÉPTIMA.-, para honrar el cumplimiento de su compromiso, garantiza su deber con……….mediante…….teniendo como aval o personas que respaldan su ética, confiabilidad y prestigio a la cámara de ………o asociación……………………….….o personas ……….relación……….con domicilio en……e-mail…….tel.-celular…………
EL………….., para honrar el cumplimiento de sus deberes en este contrato lo garantiza con………..y tiene como aval, respaldo y garantía de su ética, confiabilidad y prestigio al colegio de……..a las personas……….con domicilio en…….e-mail……tel.-celular……..
El vendedor se reserva la propiedad del inmueble objeto de la compraventa hasta el momento en que le sea pagado el precio total de la operación pactada en términos de……………….
DE LA CONFIDENCIALIDAD O SECRECÍA
OCTAVA. EL …… se obliga a guardar confidencia en relación con…………por razón de que……….so pena de………………
DE HECHOS, ACTOS INESPERADOS O RIESGOS
NOVENA. Las PARTES acuerdan que si por cualquier hecho, acto o riesgo inesperado o no previsto, no se pudiera continuar con la vigencia de este contrato, lo darán por terminado anticipadamente bajo los siguientes términos: …………………
DE LA REVISIÓN
DÉCIMA. Las partes acuerdan que este contrato puede ser revisado a solicitud de cualquiera de las partes solo en caso de……..con el fin de……
DE LA TERMINACIÓN O RESCISIÓN
DÉCIMA PRIMERA. Ambas partes acuerdan que el presente contrato puede darse por terminado sin responsabilidad para……en caso de que…….una vez que……..por medio de…….mediante pago de……..y que el aviso de terminación o rescisión sea……Son causas de rescisión del contrato que alguna de las partes contravenga………..o incumpla…………
DE LA MEDIACIÓN, JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
DÉCIMA SEGUNDA. Ambas partes acuerdan que toda controversia sobre el cumplimiento de sus obligaciones en el presente contrato, se resolverán, primero agotando las acciones extrajudiciales, en base a…..o al arbitraje de….o la mediación de…..cubriendo por mitades los gastos y honorarios de la etapa prejudicial o conciliatoria (2944-CC) y solo en caso extremo de que agotadas probadamente con constancias, las instancias extrajudiciales sin resolverse a través de estas su controversia, acuerdan someterse a la jurisdicción territorial de los juzgados de (lugar)……….conforme a la competencia civil de (fuero, competencia por cuantía)……donde la parte perdedora deberá pagar a la que gane el juicio, las costas, gastos y honorarios de abogados, peritos y pruebas que tuvieran que desahogarse en los juzgados comunes de primera instancia, del tribunal de apelación, y en los juicios de amparo indirecto y directo, incluyendo los recursos e incidentes que tienen todos los procesos civiles.
Mediación
Se anotarán preventivamente en el Registro Público de la Propiedad:
Los convenios emanados del procedimiento de mediación que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal. (3043-CC)
FIRMA, LUGAR Y ANEXOS
(Art. 1834 CC)
Las partes firman por triplicado el presente contrato en …….a los …….del mes de….de………quedando cada parte con una copia, ratificando y registrando el contrato en……..ante……para el reconocimiento de firmas por……anexando al contrato como anexo uno……anexo dos……anexo tres…..(Art. 1834 CC)
EL VENDEDOR EL COMPRADOR
TESTIGO 1 TESTIGO 2
