TODO LO QUE DEBES SABER PARA COMPRAR UNA CASA DE REMATE
Como ya habremos escuchado o visto que la venta de las casas de remate es un negocio que ha estado creciendo en México, y que es un negocio en el cual los rendimientos o ganancias son de más del 50% de la inversión, aquí veremos comprar una casa de remate bancario.
requisitos para comprar una casa de remate bancario
Esta es una de las preguntas que todas las personas quieren saber, ¿Cómo puedo comprar una casa de remate bancario? Primeramente, el capital o el dinero, ya que las casas de remate no se venden en pagos o parcialidades, se venden de contado, y esto es porque al ser vendidas a un valor muy por debajo de su precio, la operación de la compra-venta tiene que ser en una sola exhibición.
También se requiere del apoyo de un abogado, quien será la persona que se encargue de Iniciar y llevar acabo el juicio hipotecario en el juzgado, de terminar el juicio, ayudar con el trámite de la escrituración y en su caso con el desalojo de las personas que ahí habiten.
¿Cuánto tiempo tarda un juicio Hipotecario?
Los juicios hipotecarios por lo regular cuando el demandado no contesta la demanda y se va en rebeldía el juicio tarda de 6 a 8 meses.
Los pros y contras de comprar una casa en remate bancario dependen de la experiencia del abogado que lleva el juicio, esto es muy importante a tener en cuenta.
¿Cuántos tipos de casas de remate existen?
Existen 3 tipos de venta de casas de remate, las de remate judicial (Cesión de derechos adjudicatarios), las de cesión de derechos (Cesión de derechos litigiosos) y las de cesión de derechos de crédito hipotecario
La principal diferencia es que en el remate judicial se esta comprando una casa con el juicio hipotecario ya en sentencia definitiva, esto es, con el juicio concluido y la compra se realiza directamente en el juzgado donde se llevó acabo el juicio, en muchas ocasiones las casas siguen habitadas por lo que solo queda realizar lo que es el desalojo de las personas que ahí habitan en caso de que no quieran entregar la propiedad.
El procedimiento de la compra de un remate judicial en el juzgado se realiza por medio de subasta, donde se publica en Edictos, tanto en el periódico de mayor circulación de la ciudad como en el periódico oficial del estado, en el que se anuncia que se llevara a cabo la primera almoneda (subasta de bienes), los remates son públicos y puede acceder cualquier persona mayor de edad a participar en la subasta y que cuente con un mínimo del 10% del valor del remate depositado en el juzgado, estas subastas son por el valor de 2 terceras partes del avaluó. Por ejemplo, la casa está valuada en 1 millón de pesos, con 666 mil pesos se puede comprar en el remate. Una ves que se ha realizado la compra de ese remate en el juzgado, el juez mas tardar a los 3 días mandara escriturar la casa a nombre del comprador.
La otra forma de comprar casas de remate es comprando el contrato hipotecario o comprando la cesión de derechos litigiosos, aquí hay una gran diferencia, pues cuando uno compra el contrato de hipoteca es todavía mas barato que comprar una cesión de derechos litigiosos, pues en la compra del contrato de cesión de derechos de crédito hipotecario todavía no se demanda al deudor, ni se ha inscrito el gravamen del juicio en el registro publico de la propiedad, es por ello que aquí una casa valuada en 1 millón de pesos, puede comprarse en 95 000 pesos, pero si estamos en el caso de que ya fue presentada la demanda de juicio hipotecario, entonces la cesión de los derechos ahora costara alrededor de 350 000, y así seguirá subiendo de precio por cada ves que el juicio este avanzando, hasta llegar al remate judicial o almoneda, que podrá ser de entre 650 y 700 mil pesos, que aun así es un precio muy bajo a comparación del valor real o total.
¿Cuáles son los Pro y Contras de comprar una casa de remate bancario?
En el 80% de la compra de los remates es sin conocer el interior de las casas, por lo que es muy importante visualizar bien la fachada de la casa, pues de acuerdo a como tengan cuidada la casa por fuera será muy probable que así también de cuidada este la casa por dentro, de ahí se van a desprender los gastos por reparaciones, cambios de piso, pintura, cambio de sanitarios, cocina, así como impermeabilización y revisión de conexiones eléctricas de toda la casa.
Existen gastos que se tienen que cubrir para poder escriturar una casa comprada por medio de remate, estos gastos son tener el servicio de agua, el servicio de energía eléctrica y el predial al corriente. Y una vez escriturada debió haberse pagado los impuestos el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) que en cada estado de la Republica Mexicana cambia o varia y puede ser del 2% al 5.6% del valor de la propiedad.
Es importante hacer el cambio de chapas y cerraduras del portón y puerta principal de la casa una vez que se toma posesión de la casa, esto por diversos motivos, como ejemplo que el anterior propietario se meta en la noche, que un vecino tenga copia de la llave o algún otro extraño tenga llave.
Otra de las desventajas de comprar casa en remate, que puede haber es que, al comprar una casa de remate, esta casa tenga otras deudas o Gravámenes, y solamente vendiendo el bien se le pagara a cada unos de los acreedores, dejando fuera la posibilidad de adjudicársela.
También algo que es común, es que la casa se comprada por medio de cofinavit, que es crédito bancario con Infonavit, cuando una casa de remate tenga este tipo de créditos lo recomendable es que si usted tiene poca o no tiene experiencia en juicios hipotecarios no la compre pues es muy técnico y a la ves mas complicado este procedimiento de liberar.
De los negocios que tienen un riesgo alto son lo de compras de casas hipotecadas, pero también de la misma manera las ganancias son muy altas, y tal es el ejemplo de la casa con valor de 1 millón de pesos, que puede ser comprada desde 95 000 pesos en cesión de derechos de crédito hipotecario.
¿Qué debo revisar y tomar en cuenta al comprar una casa de remate?
Primero, antes de realizar la compra de una casa de remate, debes saber que las casas embargadas por bancos en venta requieren que muy minuciosamente revises la documentación, pero antes de revisar papeles y la casa en sí, hay que ir al registro publico de la propiedad, para solicitar un libertad de gravamen, ahí deberá aparecer únicamente el gravamen de la hipoteca y en su caso la cedula hipotecaria si la casa esta ya con la demanda hipotecaria, si sale ahí cualquier otro gravamen, o no aparece ni el gravamen de la hipoteca, es señal de alerta o foco rojo, y por ningún motivo comprar o apartar esa casa.
El segundo dato es revisar que la casa se encuentre en el número exterior fijado en el contrato de hipoteca, pues me ha tocado ver, que llegan a cambiar la numeración de las casas con la finalidad de entorpecer la primera notificación en el emplazamiento del juicio.
El contrato de compra de cesión de derechos de crédito hipotecario, o de compra de Cesión de derechos litigiosos, debe ser revisado muy minuciosamente pues un error en los datos del domicilio, de la cantidad de adeudo de la hipoteca, o de la misma cesión pude dar origen a perder el dinero invertido en la compra de la propiedad, aun y estando todo correcto es muy IMPORTANTE que revisen el contrato de hipoteca en todas sus cláusulas, porque hay contratos de hipoteca que prohíben la cesión de la deuda.
Los puntos mínimos que deben revisarse a detalle en la compra de la cesión son:
Nombre del deudor.
Monto original de la deuda.
Domicilio de la Propiedad que se deja como garantía.
Datos generales del cedente (nombre completo o razón social, domicilio, identificación.).
Datos generales del cesionario (nombre completo o razón social, domicilio, identificación.).
Cantidad por la cual será cedido el crédito.
Forma de pago por la cesión de crédito, (Transferencia, o Cheque de Caja)
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ESQUEMA DEL JUICIO HIPOTECARIO DESDE LA DEMANDA HASTA LA ADJUDICACIÓN
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