CONTRATO PRIVADO DE PREVENTA DE INMUEBLE O COMPRA DE ESPERANZA
El contrato de preventa de inmueble no es oponible a terceros
El contrato de preventa únicamente demuestra un derecho y obligación personal entre quienes contrataron, pero no un derecho real o personal sustantivo oponible al actor en el juicio y a la autoridad responsable en el juicio constitucional de amparo; consecuentemente, dicho contrato no es oponible frente a terceros por lo que es ineficaz para acreditar el interés jurídico. Tesis: I.3o.C.83 C
El contrato de preventa de inmueble, genera la titularidad de un derecho personal
El contrato privado de compraventa que tuvo por objeto una fracción de terreno (departamento o casa) o parte del inmueble en que se constituirá un régimen de propiedad en condominio, quedando perfectamente identificado (verbigracia número de casa o departamento), del conjunto habitacional, sin precisar las medidas y colindancias, porque se harían en la escritura de constitución del régimen de propiedad en condominio, no acredita un derecho real de propiedad. En realidad, a través de ese pacto el comprador adquiere derechos traslativos de dominio aun cuando no se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio. Por tanto, si no se acreditó la existencia del objeto del contrato, sólo es titular de un derecho personal frente a su contratante, pero no es titular de un derecho real de propiedad, porque al momento de su celebración no existía el objeto. Lo anterior es así, porque aunque en los contratos traslativos de propiedad la transmisión se verifica entre las partes por mero efecto del contrato, esto ocurre si el objeto o materia del contrato existe al momento de contratar, pero si se contrae una obligación de hacer por el vendedor (construir la casa o departamento), de cuyo cumplimiento depende la creación del objeto materia de la traslación de la propiedad, mientras no se lleve a cabo, el adquirente solamente es titular de un derecho personal, porque no puede serlo de un derecho de propiedad sobre un departamento o casa que no esté construido. Tesis: I.3o.C.82 C
El contrato de preventa de inmueble es de esperanza
La compra de esperanza, o compra de cosa futura, es una excepción a lo dispuesto en el artículo 1794 del Código Civil para el Distrito Federal en el sentido de que para la existencia del contrato se requiere el consentimiento y el objeto que puede ser materia del contrato, porque el legislador permite que, en estos casos, el contrato exista a pesar de que en algunas ocasiones no haya objeto; verbigracia lo que en la práctica comercial se denomina contrato de preventa de inmuebles. Conforme al sentido literal del artículo 2792 del mismo código en la compra de esperanza todo riesgo corre por cuenta del comprador, es decir, que cualquiera que sea la cantidad de frutos o productos que reciba, o aunque no reciba nada, el vendedor tiene derecho al precio que se hubiese convenido. El vendedor recibe todo el precio, porque vende no una cosa que pueda existir en el futuro, sino la esperanza de esa cosa. De ahí que no es la denominación que le dan las partes al acto jurídico que celebran lo que determina su naturaleza sino el objeto directo e indirecto que es materia del acuerdo de voluntades. En ese contexto, cuando el quejoso pretenda acreditar su interés jurídico con un contrato privado de compraventa respecto de un departamento que en lo futuro se construirá en un conjunto habitacional bajo el régimen de propiedad en condominio, para efectos del juicio de amparo debe acreditar que el inmueble identificado en el contrato de preventa existe materialmente, esto es, que se constituyó el conjunto habitacional bajo el régimen de propiedad en condominio y que el departamento se construyó, de lo contrario dicho contrato de esperanza no acredita su interés jurídico. Tesis: I.3o.C.80 C
La falta de firma de uno de los contratantes al celebrar un contrato de promesa de compraventa sólo produce la nulidad del contrato y no su inexistencia
Si quien omite firmar es el promitente comprador, pero comprueba que sí fue su voluntad contratar, mediante la ejecución de un acto que suponga necesariamente la manifestación de dicha voluntad, exhibiendo, por ejemplo, un recibo que ampara la cantidad pactada por la compraventa, debe considerarse que de esta forma se convalida el vicio que produjo la nulidad indicada. Tesis: XIV.2o.11 C
El contrato de promesa de venta no priva al promitente de interés jurídico para acudir al amparo
El hecho de que la quejosa refiera que celebró contrato de “promesa de venta”, respecto de un inmueble no significa que hubiere tenido lugar la traslación de dominio y la pérdida de su interés jurídico en relación con el inmueble, ya que la promesa de venta como, en general, los contratos preparatorios no son traslativos de dominio; y si la quejosa demostró la propiedad es evidente que acredita también el interés jurídico para comparecer a solicitar la protección de la Justicia Federal. Tesis: II.2o.P.A.4 C
El hecho de que la quejosa reconozca en el capítulo de antecedentes del acto reclamado, que celebró con la tercero perjudicada, contrato de “promesa de compraventa”, no significa de manera automática que haya operado la traslación de dominio y que, por ende, la promitente vendedora (quejosa) perdiera el dominio pleno del bien y el respectivo interés jurídico, pues los contratos promisorios o de promesa de compra y venta, si bien se perfeccionan con la celebración misma del contrato, en el que se cumplan las estipulaciones esenciales como son: el concierto de voluntades respecto del precio y el objeto materia de la operación, ello únicamente implica el perfeccionamiento del compromiso de venta y el de compra, mas no la verificación de la compraventa en sí, ya que ésta generalmente queda supeditada a una condición de carácter suspensivo o resolutivo como por ejemplo, la entrega del precio, o el transcurso de un plazo, al tratarse de contratos no traslativos de dominio. Tesis: II.2o.P.A.2 C
CONTRATO PRIVADO DE PREVENTA DE INMUEBLE O COMPRA DE ESPERANZA
(El nombre del contrato puede ser el asignado por el código civil o por los contratantes)
(1798, 1832-CC)
Proemio
Es el encabezado en que se indica el nombre de las partes que acuerdan el contrato, la denominación que se dará a cada una de ellas y el nombre y cargo de los representantes legales de cada una de las partes. (1798-CC)
CONTRATO que celebran ………………………………………………………………………………………..en su calidad de VENDEDOR y ……………………………………………………….……,en su calidad de COMPRADOR, cuyo OBJETO es………………………………………………………………………………………,que sujetan a las siguientes declaraciones y clausulas. (1798, 1824 y 1832-CC)
(Si actúan representantes o apoderados manifestar la forma y datos de su acreditación)
DECLARACIONES (1800-CC)
Declaraciones, acreditación, o antecedentes
Es la acreditación de la personalidad de las partes, la buena fe para contratar, la manifestación del domicilio fiscal o principal y fundamentos legales del contrato. (1800 -CC)
- CAPACIDAD Y BUENA FE
Los firmantes en este contrato se reconocen tener capacidad legal y buena fe para contratar (1795 y 3009-CC).
- IDENTIDAD, OCUPACIÓN Y ACREDITACIÓN
Manifiesta el VENDEDOR ser…………………………………………………………………………..….de ocupación u objeto social…………………………………………… acreditándolo con identificación oficial……………………otorgada ante………………………… constatada mediante …………………………………y con RFC……………………………..…, copias de estos documentos se anexan…………………………………….……
Declara el COMPRADOR ser………………………………………………………………………………………de ocupación……………………………………………………….……acreditándolo con ……………………………………..…, con identificación oficial……………………………..otorgada por……………………………….…….constatada mediante………………………………………………………y con RFC………………………………………..…..Copias de estas credenciales se anexan…………………………………………..………..
III. DOMICILIO
Manifiesta el VENDEDOR tener su domicilio fiscal o principal en………………………………………su domicilio electrónico…………………………………………………….tel.-celular………………………………………….
Manifiesta el COMPRADOR tener su domicilio fiscal o principal en………………………………………..….domicilio electrónico………………………………………………………….tel.-celular……………………………………………………En su domicilio viven o lo habitan además………………………………………………..……………..y la propiedad de ese inmueble es……………………………………………………..como lo acredita con…………………………………..
- LEGALIDAD
Ambas partes pactan este contrato en base a las disposiciones generales del contrato y especiales para este clase, establecidas en los artículos de 1793 a 1868, 2792, 2829, 3042 y demás aplicables del Código Civil…………………………………………………………..
CLÁUSULAS- (1854 y 1858-CC)
Son manifestaciones o proposiciones coordinadas y complementarias entre sí, acordando las obligaciones contraídas y previniendo los sucesos que se puedan presentar.
Las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. (1854 CC)
Los contratantes acordaran las cláusulas; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley. (1839 -CC)
El objeto del contrato es la cosa que el obligado debe dar y el hecho que el obligado debe hacer. (1824-CC)
DEL OBJETO, MOTIVO O FIN
(Arts. 1794, frac. II; 1824 y 1832- CC)
PRIMERA. El VENDEDOR manifiesta su voluntad de ……………………………………………………………del cual es propietario acreditándolo con ……………………………………………………………………………… anexando copia de…………………………………………….a………………………………….….(En caso de copropiedad, o unido en sociedad conyugal deben firmar los que tienen derechos reales sobre el objeto del contrato), estando este inmueble libre de todo gravamen lo que acredita con…………………………………………… por lo cual acuerda con EL COMPRADOR celebrar contrato con el objeto de………………………………………….….
SEGUNDA. EL COMPRADOR acuerda con el VENDEDOR pagar como precio de………………………………la cantidad de ………………………………………….….. en…………………………….cuando……..…………….… más los gastos de…………………………….……e impuestos de…………………………..…..
La posesión del inmueble la detenta…………………………………………………….………quien la entregara a……………………………………………………………………..……el……………………………..…………ante la presencia de………………………………………………………..………..y de……………………………………….……quienes se acreditan con credencial oficial…………………………………………expedida por……………………….……….con fecha…………………….………..y vencimiento…………………………………………..……..que se anexan en copia a………………………………….…………..y firmas se ratificaran ante………………………….……….(Juez, autoridad, Registro Publico) a fin de que este contrato adquiera el estatatus de contrato de fecha cierta
DEL PLAZO. VIGENCIA
TERCERA.- El VENDEDOR se compromete a ………………………………………………………………..conforme a ……………………………………………..en el plazo de ……………………….……., que comenzará a correr una vez que………………………………………y que será a partir del día ………………………………………………….. y finalizará el día………………………………………………….…..realizándose………………………..………por lo que la vigencia del presente contrato es por ………………………………….En cuanto al COMPRADOR se compromete a…………………………………………………………………..
DEL PRECIO- PAGO
(Art. 1838, 2613- CC)
CUARTA .- Las partes acuerdan que el precio total de………………………………………….….es por la cantidad de……………………………………………….…..que EL COMPRADOR ……………………………………….….. pagará en………………………….……por medio de………………………………………… bajo la siguiente forma de pago………………………………………..…….Como contraprestación ……………………………………………………. realizará todo tipo de pagos, sean de intereses o de suerte principal o de cualquier índole …………………………………………………………….en el domicilio………………………………………………………..…. o cuenta de……………………………………….…….por medio de……………………………….exhibiendo………..y notificándolo a través de aviso electrónico por medio de e mail, watsapp o…………………………………
EL ……………………………………………………………………..…. se obliga a entregar recibos fiscales por pago de…………………………………….en……………………….por medio de……………………….cada vez que…………..
DE LAS NOTIFICACIONES
QUINTA. LAS PARTES acuerdan que mutuamente se notificaran cualquier aviso, incluso los de índole personal, a través de su domicilio electrónico o watssapp, por los estándares de seguridad que tiene así, como por ser la vía más directa, económica y eficaz de comunicación entre ellas, para lo cual la primera notificación será …………………………………………………..contestando el destinatario haberlo recibido óptimamente en vía electrónica dentro de las 72 horas de haberlo abierto o……………………………………………………lo que constara…………………………………………………. EL ………………………………………………….se obliga a entregar …………………………………………………………los días………………………………por medio de…………………………y EL se obliga a acusar recibo de ……………………………………………………………………………………….. por medio de…………………………………………………..a los……………días de haberlos recibido, expresando ………….………. o especificando ………………………………………………………………………..
DE LAS PENALIDADES
(Arts. 1840, 1843, 2108- CC)
SEXTA- En caso de incumplimiento por alguna de las partes, la parte incumplida pagará por daños y perjuicios a la parte perjudicada la cantidad de……………………………………………………………….………..que constituye un porcentaje del……………….sobre …………………………………………..por………………………..….para lo cual se exhiben las siguientes garantías……………………………………………….…… Por parte del……………………..….se garantiza con……………………………………….……. y por la parte de………………………………………se garantiza con……………………………………………………………………………………………
Se entiende por daño la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por la falta de cumplimiento de una obligación. (2108-CC)
Perjuicio es la privación de cualquiera ganancia lícita, que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de la obligación. (2109-CC)
Los daños y perjuicios deben ser consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, ya sea que se hayan causado o que necesariamente deban causarse. (2110-CC)
DE LAS GARANTÍAS
(2109 y 2110-CC)
SÉPTIMA………………………………………………………………., para honrar el cumplimiento de su compromiso, garantiza su deber con……….mediante…….teniendo como aval o personas que respaldan su ética, confiabilidad y prestigio a la cámara de ……………………………………………………………………..……o asociación…………………………………………………………………………………..…….o personas ………………………..……….relación………………………………………….ocupación………………………………………con domicilio en……………………………………………………………………………………………………………………………….
e-mail……………………………………………………………………..tel.-celular…………………………………………..……
EL……………………………………………………………………………………………….…….., para honrar el cumplimiento de sus deberes en este contrato lo garantiza con………………………………………………………………………………..y tiene como aval, respaldo y garantía de su ética, confiabilidad y prestigio al colegio de………………………………………………………………………..…..a las personas…………………………………..cuya relación es………………………………………………………….ocupación………………………………………………..con domicilio en………………………………………………………………………………………………………………………….….
e-mail…………………………………………………………………………tel.-celular……..
El VENDEDOR se reserva ……………………………………………………………………………………….……….. objeto de la compraventa hasta el momento en que le sea pagado el precio total de la operación pactada en términos de………………………………………………………………………………………………………………………..…….
DE LA CONFIDENCIALIDAD O SECRECÍA
OCTAVA. EL ………………………………………………………………….…… se obliga a guardar confidencia en relación con………………………………………………………………………………………………………………..por razón de que……………………………………………………………………….so pena de………………………………..…………
DE HECHOS, ACTOS INESPERADOS O RIESGOS
NOVENA. Las PARTES acuerdan que si por cualquier hecho, acto o riesgo inesperado o no previsto, no se pudiera continuar con la vigencia de este contrato, lo darán por terminado anticipadamente bajo los siguientes términos: …………………………………………………………………………………………………………………………
DE LA REVISIÓN
DÉCIMA. Las partes acuerdan que este contrato puede ser revisado a solicitud de cualquiera de las partes solo en caso de………………………………………………………………………………………………………………………..con el fin de……………………………………………………………………………………………………………………………..
DE LA TERMINACIÓN O RESCISIÓN
DÉCIMA PRIMERA. Ambas partes acuerdan que el presente contrato puede darse por terminado sin responsabilidad para…………………………………………………………………………………………………………..en caso de que……………………………………………………………………………………………………………………….….una vez que…………………………………………………………………………………………………………………………….por medio de…………………………………………..….mediante pago de……………………………………….…..y que el aviso de terminación o rescisión sea…………………………………………………………………lo que se comunicara mediante………………………………………………………….….y en caso de no cumplir se hará efectiva la garantía de……………………………………………………………..…..y los gatos de notificación por medio judicial serán a cuenta de………………………………………………….….Son causas de rescisión del contrato que alguna de las partes contravenga…………………………………………………..o incumpla………………………………………
DE LA MEDIACIÓN, JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
DÉCIMA SEGUNDA. Ambas partes acuerdan que toda controversia sobre el cumplimiento de sus obligaciones en el presente contrato, se resolverán, primero agotando las acciones extrajudiciales, en base a…………………………………………………………………….o al arbitraje de………………………………………….o la mediación de…………………………………………………………….cubriendo por mitades los gastos y honorarios de la etapa prejudicial o conciliatoria (2944-CC) y solo en caso extremo de que agotadas probadamente con constancias, las instancias extrajudiciales sin resolverse a través de estas su controversia, acuerdan someterse a la jurisdicción territorial de los juzgados de (lugar)………………………………………………….conforme a la competencia civil de (fuero, competencia por cuantía)…………………………………………………………….donde la parte perdedora deberá pagar a la que gane el juicio, las costas, gastos y honorarios de abogados, peritos y pruebas que tuvieran que desahogarse en los juzgados comunes de primera instancia, del tribunal de apelación, y en los juicios de amparo indirecto y directo, incluyendo los recursos e incidentes que tienen todos los procesos civiles.
Mediación
Se anotarán preventivamente en el Registro Público de la Propiedad:
Los convenios emanados del procedimiento de mediación que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el Distrito Federal. (3043-CC)
FIRMA, LUGAR Y ANEXOS
(Art. 1834 CC)
Las partes firman por triplicado el presente contrato en ……………………………………………………….….a los …….….del mes de……………………………………………………………….de………………………..quedando cada parte con una copia, ratificando y registrando el contrato en…………………………………. ante ………………………………… para el reconocimiento de firmas por ……………………………………anexando al contrato como anexo uno ………………………………….……anexo dos………………………………anexo tres………………….(Art. 1834 CC)
EL VENDEDOR EL COMPRADOR
TESTIGOS
